地产与艺术邂逅,新世界发展全新蜕变

作者 | 大导演
今年来国内经济在中美贸易摩擦的影响下承受较大压力,各行各业悲观情绪发酵,资本市场更是哀嚎一片,作为经济支柱行业之一的地产行业同样也是风声鹤唳。就拿今年来说,且不论金九银十光景已经不再,即使是行业内部也是戏谑场景一片,先是龙头大哥万科一出”活下去”唱出影帝既视感;再是一周内四家龙头房企涌现离职潮,整个房地产行业可谓是好戏不断。
在不景气的时候,大家总会喜欢怀旧,前段时间又碰上了金庸老爷子过世,大家在朋友圈又怒刷了一波香港风风雨雨那些年。在地产圈,香港那些地产大佬们,也就是熟知的“香港四大家族”,历来也是国人关注的舆论焦点,从李嘉诚到郑裕彤,从李兆基到郭得胜,这些自带历史风味的商界大亨,成了一个时代的共同记忆,而这些记忆背后,香港地产行业的风云和时代的变幻隐隐再现眼前。
香港的地产行业发展较内地起码早40年,过去很多人说,港资大佬们进入内地遇上“滑铁卢”,大多数水土不服、被动撤资,谁知其实只是两地行业发展的层次不同。说到底,这些都在于房地产行业处于不同发展阶段的问题。
房地产行业发展必经之路由做量、高周转到品质升级、业务多元的路径,而香港早已经历过好几个周期,留下来的基本已经具备成熟应对的能力,而内地却才刚刚起步。
当前内地房地产行业正在经历质变过程,港资的成熟模式因此在内地脱颖而出。一家老牌港资房地产公司9月公布2018财年业绩,其净利润增长204.1%的靓丽业绩引起了我的关注,这家公司就是新世界发展(0017.HK)。

1

从香港到内地,打开一个“新世界”说起新世界发展,必然要想到的是香港的传奇人物郑裕彤。作为新世界的创始人,彤叔早在1970年就与杨志云及冼为坚等珠宝同业合作成立了这家公司并开始涉足物业发展业务,当时郑裕彤拥有57%的股权。公司自成立后发展可谓神速,短短成立两年就已经在香港交易所上市。1980年,新世界集团进入内地市场,在广州开发投资了广州中国大酒店,这也是内地首家中外合资的五星级酒店。1992年,新世界发展(中国)正式成立,成为最早进入内地的港资企业之一。
作为香港四大房地产公司之一,当前新世界的核心业务主要包括物业发展、物业投资、基建与服务、零售百货、酒店运营等,业务遍及大中华地区。另外新世界系还包括在香港上市的新创建集团(0659 .HK)和新世界百货(0825. HK),以及全资拥有新世界中国。(如下图)
近十年来,内地地产发展商强势崛起,各路房企攻城略地快速占领市场,万科、碧桂园等行业龙头在地产界更是呼风唤雨,霸屏市场头条。而在强者恒强的效应下,像新世界这类专注于精耕细作的老牌香港房企则显然要“佛系”得多,他们能够在国内地产圈出彩的机会更是寥寥。
当整个国内市场开始渐渐淡忘这个老牌集团之际,2015—2016年整个新世界集团遇到了转折点,通过优化物业发展及投资组合,大举出售了旗下二、三线城市的地产项目;随后新世界中国完成退市,与母公司新世界发展更紧密地连在一起。
在新世界中国私有化完成后不久,新管理层走马上任,展开了一系列横刀阔斧的改革,公司大动作更是接连不断。一方面新世界在内地强势进攻,相继在深圳前海、蛇口港太子湾、广州增城等策略性地带拿地,积极押注粤港澳大湾区。另一方面公司大力构建企业生态圈,致力于多元化的业务发展路径,以优质的物业发展及文化艺术为底色建立全新的商业生态圈,谋求在地产下半场竞争中突围的新机会。
如今这个老牌港资发展商在积极变革中迎来了全新蜕变的时刻。

2

艺术赋能地产,K11打造老牌房企的新生态转眼间新世界如今已经迎来了第三代接班人,在集团执行副主席兼总经理郑志刚先生的带领下,以“新旧共融,突破跨界”的理念为新世界发展带来了新的多元化商业及运营管理模式,而这其中,K11就是最典型的成功案例。
K11意在打造为顾客提供不同的感官体验。它是首次将“艺术?人文?自然”三大核心元素融合的全球性原创品牌购物中心,将艺术欣赏、人文体验、自然环保及购物消费完美融合。经历近十年的发展,如今的K11已经不再是单纯的购物中心的代名词,而是融艺术、人文于一体的商业综合体。目前K11品牌旗下除购物艺术中心之外,还有K11 ATELIER(高端写字楼),K11 MUSEA(高端购物商场)及K11 ARTUS(酒店企划服务式公寓)。
今年正值香港K11及K11品牌创立十周年,很多投资人表示虽“阅”场(商场)无数,但对K11却是“情有独钟”。K11目前于全球总共5家,分别坐落在:香港、上海、武汉、广州和沈阳。另外,北京、天津、深圳、宁波等地的K11系列商业综合体正在准备中,将会陆续推出。
下面通过上海K11和今年新开业的广州K11的实景,一睹其风采。
“科技x绿化”
首先来看上海K11艺术购物中心,其坐落于淮海路的黄金地带,交通十分便捷,地铁一号线黄陂路站直接可以进入商场。步入其中,首先吸引人的是庭园式的户外广场设计,还有铺满植物的屋顶及垂直绿化、都市农庄等园林景观。透过这种绿意盎然的氛围,同时利用一系列绿色设计技术和智能控制系统,用科技的力量让绿色建筑成为可能,让来到这里购物的人们亲近自然,感受建筑物带来的温度。
再观之广州K11,其位于广州第一高楼周大福金融中心,当地人称为“东塔”的裙楼,处于珠江新城核心商圈。广州素有“花城”的美誉,而K11无论是室外还是室内的设计都可配得上“颜值担当”。K11商场的内部整体设计融合具岭南特色的“榕树”概念,主体色调为金色,将本土文化注入时尚文化艺术氛围。通过这种别具匠心的设计,由此也让人更感觉K11不仅仅是一个购物的地方,更是一个观光旅游、陶冶心境的艺术场所。
K11用绿化和科技缔造了独特而又充满自然情调的购物观光体验,完美的体现了环保的艺术和绿色睿智的生活方式。
“艺术x商业”
在当今互联网冲击商场消费的背景下,凭借强劲的综合实力与独具优势的“艺术x商业”创新模式,K11重塑商场营运格局,将“千禧一代”喜爱的体验式消费带到现实生活。走进K11,随处可见的艺术作品陈列,让消费者在休闲购物的同时,亦可驻足欣赏到不同的艺术作品,为消费者带来沉浸感的艺术体验。当笔者亲临K11时,感觉时间似乎慢下来,没了传统购物商场熙熙攘攘的嘈杂声,多了份心灵的沉淀和思考。(上海K11商场雕塑)(广州K11商场雕塑)
每一间K11内都会设有“艺术空间”(chi K11 art space),定期邀请中外艺术家举办主题艺术及时尚展览。
(上海K11—国际知名德国艺术家卡塔琳娜?格罗斯(Katharina Grosse)中国首展 “呢喃的泥土”)(广州K11— “放纵的超体(Dionysian Super-X)” 艺术展)
除了浓烈的艺术氛围,购物消费依然是K11最重要的功能:极具特色的跨界IP项目与品牌组合。许多品牌都是首次进入当地市场。例如广州K11将很多特色品牌带到广州:国际时尚品牌及全球知名设计师品牌EMPORIO ARMANI和MOSCHINO;全球首家艺术珠宝概念品牌Juvil;曾位列美国CNN“世界最棒的10家影厅”榜单之一的国际化高端影院——CGV影城及以书店为核心的城市复合空间品牌“言几又”旗舰店等。
众多奢侈品牌也将各种创新的营销活动的首次“试水”放在K11,像不得不提的Vivienne Westwood Cafe和香奈儿“街机游戏厅”快闪店。(如下图)这些潮流高档的“明星地”都是年轻“千禧一代”必到的打卡地,其对公司的传播效应也是不言而喻。而全球消费主力军的“千禧一代”正是K11的目标消费者。众多一线大牌和创新品牌的入驻其实反应出是对K11品牌价值的认可,“吸引力法则”证明:人总是倾向于和自己的同类待在一起。在商业领域也一样。此时的K11正像一个巨大的磁铁吸引着全球最高端的品牌、艺术人才和商业体,并正逐步成为一个全面一体化的艺术高端商业综合体。长期来看,K11的品牌效应将推动其成为高端商业消费领域的绝对龙头,其商业价值前景不容小觑。
此外,K11引进众多特色餐饮品牌,征服高品质美食爱好者的味蕾。通过独一无二的餐饮品牌成为客流量的重大保证。以广州K11为例,包括坐拥CBD天际景致、拥有米芝莲三星餐厅血统的意大利餐厅Mercato;以梵高为主题的体验型艺术餐厅,透过餐饮、餐具、花艺传承梵高的艺术内涵;拥有自己的种植园的百年咖啡品牌PASCUCCI以及泰国时尚餐饮mango tree等。
另外从投资角度来看,K11也具有很强的持续发展潜力。一般商业地产主要看两点:商业营运能力和扩张能力,也就是租金收入和是否具备快速可复制性能力。我们来看看。
下图为部分新世界的物业及其出租情况表。其中香港K11出租率达到100%,每月平均客流量1.4百万人次。上海K11办公区出租率为92% 、K11商场为96%,每月平均客流量达到90万人次。超高的出租率保证了粮草基础,再来看扩张能力。
K11拥有完善且成熟的管理和设计团队,以及自有建筑施工利用统一标准化下,集团对其商业模式具有极强的可复制性。按此速度,集团预计可以快速推展项目至中国内地的主要城市。
K11的成功,从运营和扩张效率的能力表露无疑,它标志着新世界发展的转型之路已经初见成效,由一家传统开发商,逐渐演变成集合“艺术x商业”、“科技x环保”,进而追求高端精致的“商业综合体”的新世界生态圈。

3

生活+工作+零售,构建新世界生态圈前文就有提到,新世界发展是以“住宅+商业综合体”的商业模式来做地产的,其中可以理解为商业地产是价值的核心,而住宅是主要的变现手段。
投资最终要落实到公司业绩增长的持续,而公司结合文化和消费升级的商业地产是支撑公司业绩增长的新动力。
地产行业的竞争实质上都是产品力和品牌力的竞争。高端生活圈的固定消费人群会自行聚集,而新世界发展的目标就是为这群人打造一个完整的生态圈。从各方位包括生活居住、商务办公、零售消费等方面构建新世界高端“聚集地”。
新世界集团执行副主席兼总经理郑志刚先生对新世界发展前景战略曾提到:“我们希望构建一个闭环的新世界生态圈,让客户住新世界的楼盘、住我们的酒店、逛我们的商场,享受我们的医疗保健和教育等多元化的服务。”而现实也确实如此。(如下图)
新世界多元化发展,支持多业态共同扩展。场景分配上从“生活居住、零售消费、商务工作”三方面为主体,在多个城市建立新世界品牌,包括住宅、商场、写字楼、公寓、酒店等项目,并从特色餐饮、医疗保健、教育及文化培育等领域进行投入开发,将新世界生态圈的战略需求落到了实处。
可以想象未来,在新世界系的高端生活圈中,将所有多元化品牌,包括“衣食住行”的方方面面实现相关数据的打通,所有新世界的客人都在这个生活圈里互联互通,形成一个高端精致的闭环生态圈,这一点正是其它地产开发商难以企及的。
1、精品住宅保证物业销售稳定
在内地房地产行业跑量、高周转的背景下,新世界早已进入重质的成熟发展阶段,独特的设计理念配合匠心工艺,贴心打造每一个住宅项目。郑志刚先生对艺术的敏感和热爱,使住宅项目风格独一无二,在市场上甚至找不到同类产品,更加具有高品位和高格调。而这正是新兴的高净值群体所追崇的生活方式。
通过对公司物业的实地考察,新世界成功打造的精品住宅,从其项目核心的地理位置、优质的设计、成熟的运营团队以及品牌溢价吸引市场聚焦。
公司根据项目所处的周边环境进行定制化设计,通过独具匠心的建造工艺,将建筑融入环境,同时在项目中注入独特元素,突出新世界品牌优势。
下图是公司位于荃湾的柏傲湾,因项目位于海边,由国际超级游艇设计师首次在香港跨界构思,以游艇作为设计概念,让住户仿佛置身于游艇中,扬帆出海。
另一个项目是公司位于旺角波鞋街的住宅项目SKYPARK,取此名是因楼盘顶层设有大型空中花园供住户使用,寓意为住户在闹市中打造一片空中花园。周末,可以约上三两好友,在空中花园烧烤聚会,来一场旺角星空下的美食派对,俯瞰九龙,远望狮子山。
据2018财年业绩公布,年内新世界集团香港区域:物业合同销售为247亿港元,远超100亿港元销售目标,并创造集团历史记录的新高;内地区域,整体物业合同销售金额为163 亿元人民币,完成了2018财政年度人民币 160 亿元的销售目标,销售总楼面面积达到798,734平方米,上升 21%,住宅销售均价达到每平方米人民币22,000元。香港和内地物业销售的毛利率分别达到40%和41%。
2、投资物业多点开花,打造各地新地标
这里要特别提到今年备受瞩目的 Victoria Dockside,位于香港九龙尖沙咀海旁核心地段的环球新地标。这个综合商业发展项目总楼面面积约 3百万平方尺,将提供甲级写字楼K11 ATELIER、集艺术、设计、休闲新体验的高端购物艺术馆K11 MUSEA,酒店企划服务式公寓K11 ARTUS、以及奢华的香港瑰丽酒店、瑰丽府邸。
Victoria Dockside 将在 2019 年第三季盛大开幕(相关数据如下)。预计2020财年开始由此项目贡献新增租金收入,非常值得市场期待。
回顾2018财年,租金收入进一步增长,香港的投资物业租金收入同比增长16.5%至18.4 亿港元,内地租金收入同比增长52.6%至12.7 亿港元。
3、布局粤港澳大湾区,搭上红利快车
粤港澳大湾区其中备受瞩目的特点,就是开放性与创新性。“新世界生态圈”正好深度契合了该区的“创新发展”理念。下图为目前公司于区内新增的多业态布局的具体内容。
今年5月,新世界集团在香港成功投得香港国际机场SKYCITY航天城世界级商业地标发展项目(航天城A2及A3地段)。
对于这一项目的发展,公司计划全面运用先进科技及创意,引进和建立独特的零售和餐饮服务以及世界级的先进体验式娱乐设施,打造香港最大且独一无二的商业、娱乐及零售新地标。
新世界在深圳前海及太子湾项目均已启动。深圳蛇口太子湾打造的综合开发项目总建筑面积为22.85万平方米,引入都市生活方方面面的元素,项目计划打造成为城市、科技与自然环境相结合的新零售艺术天地。除商业地产项目开发,同时将在大湾区战略布局医疗、科技、文化等领域项目。
我们可以看到,只有本身具备“多元化基因”的企业才能打造出多业态的生态圈。
这一点在新世界于粤港澳大湾区项目发展中得到体现。新世界凭借多年积累的产品和运营能力,吸引到许多开发商主动谋求合作,其中就有包括新世界携手招商蛇口合资开发深圳太子湾的地块。深圳文锦渡口岸的改造,证明当地政府看重粤港合作及新世界对精品物业的开发能力,才会在最优质的土地资源上牵手新世界。

4

结束语从集团2018年财政年度业绩公布(截至2018年6月30日止)来看,集团取得非常可喜的业绩。整个2018财年,新世界发展录得营收606.89亿港元,同比增长7.2%;毛利205.63亿港元,同比增长11.41%;公司股东应占溢利233.38亿港元,同比强劲增长204.1%,达到10年来最高峰;每股盈利2.34港元,上升192.5%。末期股息每股0.34港元,连同中期股息0.14港元,全年股息达0.48 港元,上升4.3%;股息收益率为4.6%。(如下图):
估值方面,目前新世界发展股价对应2018财年的PE仅4.59倍,PB为0.49,(如下图)对比其它香港房地产公司估值相对吸引。
总体来说,新世界发展长年以来经营稳健,物业开发稳中求进,保持低杠杆;加上助力政府打造粤港澳大湾区的商业和基建建设,为未来的业绩增长提供稳定性作用;商业运营在第三代接班人郑志刚的引领下,增加“千禧一代”追捧的艺术元素及崭新的运营模式,同时打造新世界生态圈,在稳定基础上又增添新的增长动力。香港老牌港资的转型之路已然启航,其未来值得期待。


精华推荐
▌四十年一回眸
▌为什么一提股比放开,北京汽车就中枪?

▌华为问鼎之路

为您推荐

发表评论

邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注