西安熙地港(神秘黑石:买下“西安熙地港”?)

西安熙地港
2月14日,著名的黑石集团收购塔博曼旗下三个购物中心项目的50%股权,其中两个为中国郑州、西安熙地港购物中心,交易金额4.8亿美元。这一举动大改其此前收购一线地产项目的传统,将视线瞄准中西部二线城市,而且是首次进入西安,这一点耐人寻味,也是黑石进入棒棒糖视野的原因。

神秘黑石的“地产生意经”

听闻“黑石”,会给人一股无法言说的神秘感,或许有人比较陌生,但提及希尔顿,人尽皆知,两者之间的联系在于,去年5月,黑石清仓希尔顿完成号称“最赚钱的私募投资”,长达11年的持有让黑石净赚140亿美元,期间曾挺过金融海啸的冲击,成为投资界盛传不衰的经典。
▲黑石集团
11年间140亿美元,造就此番显赫战绩,足以令人遐想,我们先来熟悉这家被誉为华尔街“无冕之王”的私募公司。
 
据资料显示,黑石集团由彼得·彼得森和斯蒂芬·施瓦茨曼于1985年共同创建于美国,总部位于纽约,是全球领先的另类资产管理机构,也是全球最大的上市投资管理公司,2007年6月22日在纽交所挂牌上市,当年IPO募集资金76亿美元,成为有史以来第一家上市的私募股权公司。过去30余年,黑石平均投资回报率高达33%,截止2018年黑石所管理的资产规模高达4500亿美元。
 
目前,黑石集团重点业务包括四类:PE基金、房地产基金、信贷以及对冲基金,这其中,房地产投资已成为黑石最赚钱的业务。2017年房地产业务为其带来31.5亿美元的收入,同比增长45%。同时,其PE基金、信贷基金和对冲基金带来的收入分别为20亿美元、9亿美元和7.3亿美元。
 
年报披露近3年的信息如下,可以看到,房地产的投资和收益比重逐年上升。
▲浅绿色为房地产
在占比增长背后,是黑石集团独具智慧的“不动产生意经”,其中奥秘是运用“买入—提升/修复—卖出”模式,简单地说,就是长期关注低估值 REITs(房地产信托投资基金)公司,抢准最好的时间趁机买入,之后通过更换管理团队,改善运营和管理能力,修复物业价值,之后再加以出售,前文提到的“希尔顿案例”即为如此。
 
据报道,黑石集团于2007年第三季度斥资260亿美元通过杠杆交易收购了希尔顿,之后不久便遭遇金融危机,黑石随即大力整顿希尔顿管理团队,力邀克里斯?纳塞塔担任希尔顿酒店集团的CEO,大刀阔斧地开始实施一系列革新计划,更换高层管理人员,大幅削减运营成本,推动希尔顿的特许经营策略。一番努力过后,希尔顿的经营和财务状况持续改善,不仅熬过了金融危机,还迈向了IPO。
▲希尔顿
“买入—提升/修复—卖出”模式在中国的应用之一表现在2016年底收购淮海中路核心老旧商业区的提升中,黑石在修复时融合新零售概念,确定“联合办公+潮流商业”的定位,历经8个月的彻底翻新,将老旧商业区打造成了科技、时尚、设计创客们的互动空间,使其自然形成了一个良性互动的生态圈,最终带来非同一般的反响和效益。
▲淮海中路核心老旧商业区规划图及修复前后对比
“希尔顿”和“淮海中路”项目仅是黑石集团“买入-提升/修复-卖出”模式下的两个案例,但从中可以看出,该模式是黑石集团不动产投资领域的核心竞争力。

为什么是熙地港?

首先,糖豆们要清楚,2月14日的收购动作是一个整体行为,并非仅针对西安熙地港,同时还包括了位于韩国的Starfield Hanam购物中心和郑州的熙地港(三家同属塔博曼亚洲分公司Taubman Asia)。

我们对这三个项目作以简单了解:
1:韩国Starfield Hanam:2016年9月份正式开业,总面积为46万平方米,相当于70个足球场,是韩国最大的单体建筑购物中心;入驻商家达750家,集娱乐空间、饮食服务空间、购物空间于一体的新概念购物主题公园。
 2:郑州熙地港:2017年3月正式开业,位于郑州市郑东新区核心地段,总出租面积9.4万平方米,以王府井百货作为百货主力店,超200家国际、国内时尚品牌集中进驻。
 
3:西安熙地港:2016年4月份正式开业,位于西安市未央经济技术开发区的核心地段,总出租面积9.75万平方米,超过280家国内、国际时尚品牌集中入驻。
▲从左至右:韩国Starfield Hanam、郑州和西安熙地港
上述三个项目开业至今,最长运营时间3年,最短2年,从地段、面积、定位各方面分析,无论如何都不能算作老旧商业,更谈不上提升修复,这与黑石此前“买入-提升/修复-卖出”的收购逻辑稍有区别。

因此,在棒棒糖看来,这次动作除符合进军亚洲市场战略外,唯一合理的解释,就是黑石看好郑州、西安两座城市的商业投资潜力,对熙地港营收能力充满信心。
 
从宏观角度讲,西安市2018年全年实现生产总值(GDP)8349.86亿元,同比增长8.2%,较上年提高0.5个百分点,高于全国1.6个百分点;人口增长方面,随着西安市2017年落户政策得不断放宽至今,约有近百万新市民落户,人口出现爆发式增长;营商环境方面,西安正打造“三化五最”最佳营商环境,持续激发经济发展活力,吸引力、竞争力、发展潜力不断攀升。
▲2012-2018年西安常住人口数量/增长量
再者,从居民消费和消费品市场角度讲,根据戴德梁行发布的《2018西安市场调研报告》显示,2015-2018年3年以来,西安市物价整体涨幅在2%以内,居民消费价格指数相对平稳,消费结构不断优化升级。此外,西安市去年消费品市场持续活跃,消费结构继续优化,网上零售快速增长,旅游市场空前火爆,全市消费市场呈现稳步增长态势,消费对经济增长的基础性作用继续增强。
▲2018-2018年居民消费价格指数增速分析
最后,从熙地港自身角度讲,有句话说得好:打铁还需自身硬,2018年西安商场营业额名单中,熙地港以15亿元和20%的同比增长位列榜单第2,仅次于排名第1、全国第9名的赛格国际,是一名优秀的“种子选手”,后期升值空间潜力十足。
▲2018西安主要商场营业额 来源:虾侃商业
为什么是西安熙地港,答案一目了然。

地产金融化

棒棒糖上月曾发文:《40亿抢筹高新写字楼 险资持续下注“金融中心”》,糖豆们清楚地知晓去年险资在西安买楼的疯狂,文中写到:在资金体量大且期限长的特点下,能够在未来获得稳定“租金收益+物业升值”的资产,都会成为他们“直投部门”的首选。
 
同理,作为全球领先的另类资产管理机构,黑石拥有超乎想象的募资能力,坐拥庞大的资金量,具备高额投资回报的丰富经验,棒棒糖猜测:这次收购绝不仅看中熙地港营业额这样简单,醉翁之意不在酒,背后真正的用意或许是房地产金融化。
 
据悉,黑石所在的美国市场高度金融化,REITs(房地产信托基金)非常成熟,资产证券化程度很高,黑石投资房地产业务的主要盈利方式,就是基于此完成的。最经典的案例则是 2007 年黑石收购 EOP(美国最大的公开上市的写字楼/办公物业持有公司),在一个季度内快速转手一半面积的物业,最后获得超过一倍利润。
▲REITs
目前,中国房地产“黄金时代”已进入尾声,众所周知,房产商依靠“拿地—盖房—卖房”的传统产销模式已渐行渐远,近几年西安房地产价格虽经历过一波涨幅,但后期也难逃这个“圈套”,不久的将来,房地产与金融深度融合注定是大势所趋。
 
去年4月1日,证监会联合住建部曾发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,该通知的意义在于:有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率,引导社会资金参与住房租赁市场建设;有利于降低住房租赁企业的杠杆率,服务行业供给侧结构性改革,促进形成金融和房地产的良性循环;可丰富资本市场产品供给,提供中等风险、中等收益的投资品种,满足投资者多元化的投资需求。
 
时间再倒退70天,在万科举行的新总裁任命媒体见面会上,亮相于众的是毕业于著名的财经学府中南财经大学(现中南财经政法大学)、出身于银行业的祝九胜,身上的“金融”标签显而易见;同时间,万科董事会主席郁亮称:“如今地产行业如果不和资金安排结合在一起是很难做的,虽然金融属性越来越强,但不能说万科要金融化,‘只是借助金融手段而已’”。
▲郁亮和祝九胜
据《时代周报》报道:随着拿地成本、资金成本越来越高,恒大等地产巨头越来越热衷收购金融牌照,甚至出现了地产金融集团,参股控股银行、证券、保险、信托、基金,成立产业基金、并购基金,实现负债多元化;与此同时,地产的证券化程度也越来越高,借助ABS、MBS、CMBS、REITs、类REITs、私募基金等金融平台,实现轻资产、高周转,提高资产流动性。
 
综上,糖豆们会发现,无论从政策导向、房地产商动作,还是未来的方向,都在昭示着地产金融化的临近,虽然目前国内房产大环境并不成熟,金融化的比率也不高,但其前进的脚步已势不可挡。
 
毕竟,归根结底,土地因其不可移动性和排他性的特点,具备着天然的金融属性,而房地产是最接近金融的行业,这一刻的到来只是时间迟早的问题。

值得一读:
抖音爆红 “二叔”张嘉译带得动西影厂吗?

方元资产“四板”融资1亿 为何票面利率只有3%

科创板“受理”铂力特 西高投“笑不动了”
三角防务今日“过会”—— 陕西第51个

给“中国马斯克”们护航 西高新有了中国首个保险创新研究院

注:棒棒糖微信粉丝交流群已经开通了! 想要加入我们,可添加小编微信哦!
微信号:929556669

西安熙地港相关文章

为您推荐

发表评论

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注

返回顶部