作者 | 大导演
今年来国内经济在中美贸易摩擦的影响下承受较大压力，各行各业悲观情绪发酵，资本市场更是哀嚎一片，作为经济支柱行业之一的地产行业同样也是风声鹤唳。就拿今年来说，且不论金九银十光景已经不再，即使是行业内部也是戏谑场景一片，先是龙头大哥万科一出”活下去”唱出影帝既视感；再是一周内四家龙头房企涌现离职潮，整个房地产行业可谓是好戏不断。
在不景气的时候，大家总会喜欢怀旧，前段时间又碰上了金庸老爷子过世，大家在朋友圈又怒刷了一波香港风风雨雨那些年。在地产圈，香港那些地产大佬们，也就是熟知的“香港四大家族”，历来也是国人关注的舆论焦点，从李嘉诚到郑裕彤，从李兆基到郭得胜，这些自带历史风味的商界大亨，成了一个时代的共同记忆，而这些记忆背后，香港地产行业的风云和时代的变幻隐隐再现眼前。
香港的地产行业发展较内地起码早40年，过去很多人说，港资大佬们进入内地遇上“滑铁卢”，大多数水土不服、被动撤资，谁知其实只是两地行业发展的层次不同。说到底，这些都在于房地产行业处于不同发展阶段的问题。
房地产行业发展必经之路由做量、高周转到品质升级、业务多元的路径，而香港早已经历过好几个周期，留下来的基本已经具备成熟应对的能力，而内地却才刚刚起步。
当前内地房地产行业正在经历质变过程，港资的成熟模式因此在内地脱颖而出。一家老牌港资房地产公司9月公布2018财年业绩，其净利润增长204.1%的靓丽业绩引起了我的关注，这家公司就是新世界发展（0017.HK）。

从香港到内地，打开一个“新世界”说起新世界发展，必然要想到的是香港的传奇人物郑裕彤。作为新世界的创始人，彤叔早在1970年就与杨志云及冼为坚等珠宝同业合作成立了这家公司并开始涉足物业发展业务，当时郑裕彤拥有57%的股权。公司自成立后发展可谓神速，短短成立两年就已经在香港交易所上市。1980年，新世界集团进入内地市场，在广州开发投资了广州中国大酒店，这也是内地首家中外合资的五星级酒店。1992年，新世界发展（中国）正式成立，成为最早进入内地的港资企业之一。
作为香港四大房地产公司之一，当前新世界的核心业务主要包括物业发展、物业投资、基建与服务、零售百货、酒店运营等，业务遍及大中华地区。另外新世界系还包括在香港上市的新创建集团（0659 .HK）和新世界百货(0825. HK)，以及全资拥有新世界中国。(如下图)
近十年来，内地地产发展商强势崛起，各路房企攻城略地快速占领市场，万科、碧桂园等行业龙头在地产界更是呼风唤雨，霸屏市场头条。而在强者恒强的效应下，像新世界这类专注于精耕细作的老牌香港房企则显然要“佛系”得多，他们能够在国内地产圈出彩的机会更是寥寥。
当整个国内市场开始渐渐淡忘这个老牌集团之际，2015—2016年整个新世界集团遇到了转折点，通过优化物业发展及投资组合，大举出售了旗下二、三线城市的地产项目；随后新世界中国完成退市，与母公司新世界发展更紧密地连在一起。
在新世界中国私有化完成后不久，新管理层走马上任，展开了一系列横刀阔斧的改革，公司大动作更是接连不断。一方面新世界在内地强势进攻，相继在深圳前海、蛇口港太子湾、广州增城等策略性地带拿地，积极押注粤港澳大湾区。另一方面公司大力构建企业生态圈，致力于多元化的业务发展路径，以优质的物业发展及文化艺术为底色建立全新的商业生态圈，谋求在地产下半场竞争中突围的新机会。
如今这个老牌港资发展商在积极变革中迎来了全新蜕变的时刻。

艺术赋能地产，K11打造老牌房企的新生态转眼间新世界如今已经迎来了第三代接班人，在集团执行副主席兼总经理郑志刚先生的带领下，以“新旧共融，突破跨界”的理念为新世界发展带来了新的多元化商业及运营管理模式，而这其中，K11就是最典型的成功案例。
K11意在打造为顾客提供不同的感官体验。它是首次将“艺术?人文?自然”三大核心元素融合的全球性原创品牌购物中心，将艺术欣赏、人文体验、自然环保及购物消费完美融合。经历近十年的发展，如今的K11已经不再是单纯的购物中心的代名词，而是融艺术、人文于一体的商业综合体。目前K11品牌旗下除购物艺术中心之外，还有K11 ATELIER（高端写字楼），K11 MUSEA（高端购物商场）及K11 ARTUS（酒店企划服务式公寓）。
今年正值香港K11及K11品牌创立十周年，很多投资人表示虽“阅”场（商场）无数，但对K11却是“情有独钟”。K11目前于全球总共5家，分别坐落在：香港、上海、武汉、广州和沈阳。另外，北京、天津、深圳、宁波等地的K11系列商业综合体正在准备中，将会陆续推出。
下面通过上海K11和今年新开业的广州K11的实景，一睹其风采。
“科技x绿化”
首先来看上海K11艺术购物中心，其坐落于淮海路的黄金地带，交通十分便捷，地铁一号线黄陂路站直接可以进入商场。步入其中，首先吸引人的是庭园式的户外广场设计，还有铺满植物的屋顶及垂直绿化、都市农庄等园林景观。透过这种绿意盎然的氛围，同时利用一系列绿色设计技术和智能控制系统，用科技的力量让绿色建筑成为可能，让来到这里购物的人们亲近自然，感受建筑物带来的温度。
再观之广州K11，其位于广州第一高楼周大福金融中心，当地人称为“东塔”的裙楼，处于珠江新城核心商圈。广州素有“花城”的美誉，而K11无论是室外还是室内的设计都可配得上“颜值担当”。K11商场的内部整体设计融合具岭南特色的“榕树”概念，主体色调为金色，将本土文化注入时尚文化艺术氛围。通过这种别具匠心的设计，由此也让人更感觉K11不仅仅是一个购物的地方，更是一个观光旅游、陶冶心境的艺术场所。
K11用绿化和科技缔造了独特而又充满自然情调的购物观光体验，完美的体现了环保的艺术和绿色睿智的生活方式。
“艺术x商业”
在当今互联网冲击商场消费的背景下，凭借强劲的综合实力与独具优势的“艺术x商业”创新模式，K11重塑商场营运格局，将“千禧一代”喜爱的体验式消费带到现实生活。走进K11，随处可见的艺术作品陈列，让消费者在休闲购物的同时，亦可驻足欣赏到不同的艺术作品，为消费者带来沉浸感的艺术体验。当笔者亲临K11时，感觉时间似乎慢下来，没了传统购物商场熙熙攘攘的嘈杂声，多了份心灵的沉淀和思考。（上海K11商场雕塑）（广州K11商场雕塑）
每一间K11内都会设有“艺术空间”（chi K11 art space），定期邀请中外艺术家举办主题艺术及时尚展览。
（上海K11—国际知名德国艺术家卡塔琳娜?格罗斯（Katharina Grosse）中国首展 “呢喃的泥土”）（广州K11— “放纵的超体（Dionysian Super-X）” 艺术展）
除了浓烈的艺术氛围，购物消费依然是K11最重要的功能：极具特色的跨界IP项目与品牌组合。许多品牌都是首次进入当地市场。例如广州K11将很多特色品牌带到广州：国际时尚品牌及全球知名设计师品牌EMPORIO ARMANI和MOSCHINO；全球首家艺术珠宝概念品牌Juvil；曾位列美国CNN“世界最棒的10家影厅”榜单之一的国际化高端影院——CGV影城及以书店为核心的城市复合空间品牌“言几又”旗舰店等。
众多奢侈品牌也将各种创新的营销活动的首次“试水”放在K11，像不得不提的Vivienne Westwood Cafe和香奈儿“街机游戏厅”快闪店。（如下图）这些潮流高档的“明星地”都是年轻“千禧一代”必到的打卡地，其对公司的传播效应也是不言而喻。而全球消费主力军的“千禧一代”正是K11的目标消费者。众多一线大牌和创新品牌的入驻其实反应出是对K11品牌价值的认可，“吸引力法则”证明：人总是倾向于和自己的同类待在一起。在商业领域也一样。此时的K11正像一个巨大的磁铁吸引着全球最高端的品牌、艺术人才和商业体，并正逐步成为一个全面一体化的艺术高端商业综合体。长期来看，K11的品牌效应将推动其成为高端商业消费领域的绝对龙头，其商业价值前景不容小觑。
此外，K11引进众多特色餐饮品牌，征服高品质美食爱好者的味蕾。通过独一无二的餐饮品牌成为客流量的重大保证。以广州K11为例，包括坐拥CBD天际景致、拥有米芝莲三星餐厅血统的意大利餐厅Mercato；以梵高为主题的体验型艺术餐厅，透过餐饮、餐具、花艺传承梵高的艺术内涵；拥有自己的种植园的百年咖啡品牌PASCUCCI以及泰国时尚餐饮mango tree等。
另外从投资角度来看，K11也具有很强的持续发展潜力。一般商业地产主要看两点：商业营运能力和扩张能力，也就是租金收入和是否具备快速可复制性能力。我们来看看。
下图为部分新世界的物业及其出租情况表。其中香港K11出租率达到100%，每月平均客流量1.4百万人次。上海K11办公区出租率为92% 、K11商场为96%，每月平均客流量达到90万人次。超高的出租率保证了粮草基础，再来看扩张能力。
K11拥有完善且成熟的管理和设计团队，以及自有建筑施工利用统一标准化下，集团对其商业模式具有极强的可复制性。按此速度，集团预计可以快速推展项目至中国内地的主要城市。
K11的成功，从运营和扩张效率的能力表露无疑，它标志着新世界发展的转型之路已经初见成效，由一家传统开发商，逐渐演变成集合“艺术x商业”、“科技x环保”，进而追求高端精致的“商业综合体”的新世界生态圈。