中位数是什么意思(美国房价中位数是23万,你能想到吗?)

中位数是什么意思

前段时间作为中国代表团的一员参加了美国NAR的2019年会,在美国大概呆了将近半个月时间,看了一些房子,会见了一些业内人士,把这些感受给大家即时分享一下。
一、美国房子中位数23万美元,你能想到吗?美国房价的中位数是多少呢?23万。23万是什么概念?你千万别换算成人民币乘以7,因为美国人赚的就是美金,他们赚美金和我们赚人民币的水平差不多。
我同学小孩在硅谷工作,来看我,我问她一年能拿二十万美金吗?她说差不多。她大学是在加州的一个工科院校上的,不是斯坦福这样的。这是什么概念?就相当于她大学毕业刚工作一年,她的收入相当于可以买美国的普通房,就中位数23万美金这么一套房子。当然硅谷的房子没这么低。
什么叫中位数?中国的房价讲均价,房价总价值除以面积得出来的是均价。任总一直说用均价不合理,要用中位数和美国比。中位数是按顺序排列的一组数据中,居于中间位置的数。也就是在一组数据中,有一半的数据比中位数大,有一半的数据比中位数小。房价中位数即处在中间位置的房价。一比我们就知道中国的房价是不是高了。还有,他们的都是有地的别墅。
因为每个地方不一样,我们看看美国大部分州的典型房产,大概是什么样,二三十万是不是太差了?
这是比较典型的加州房子,挂牌价54万左右。有三个车库和游泳池的五居室住宅,独立的餐厅和客厅,厨房还装有花岗岩台面和白色橱柜。

这是佛罗里达州的房子,挂牌价30万左右,186平的错层式,三个卧室全部经过翻新,配有全新的窗户和地毯。社区提供游泳池、健身会所、球场和游乐场。

这是大家比较熟悉的得克萨斯州的房子,挂牌价28万左右,建于2004年,158平,属于联排别墅,配有两个车库,社区居民还可以免费使用社区公共游泳池。

二、美国居住成本有多高?大部分美国人的房屋价格,相对于他们的收入来说,是不高的,不像中国房价和自己的收入差距这么大,这里边什么原因呢?
我觉得很大的原因在于他们的居住成本比较高,就说有的人可以买得起很贵的房子,但是一算上房产税,算上维修等各种各样的成本很高,买得起还不一定住得起。
比如说加州它的房产税在美国是偏低的,大概在1.5%左右,如果你去买一个100万美金的房子,房产税一年大概就是1.5万,再加上维修等其他费用,一年差不多就要2万美金。折合人民币大概是14万,如果收入低的话,基本上把一个人一年的收入就给吃掉了。
养房成本是怎么构成的呢?基本上就是有房产税、水电费、房主保险,因为都是独立的房子,还有空调及供暖系统维护,排水管清洁及维护,另外由于美国人工很贵,房屋清洁、庭院整理、地毯清洗和压力冲洗都是一笔不小的开销。
所以我认为可能是这些养护成本比较高,所以导致美国房产相当于有一个持有成本在这拖着,整体上美国人有的有钱,也并不一定会去买很贵的房子,所以房价很难有很大的飙升。有个中介以为我要买房,就给我做了这样的建议:
看了这个计划,还真是的,我如果花750万在美国买房,可能还真舍不得一年交出去近10万美金出去,这就是国内一个经理阶层的收入呀。

三、美国房价永远涨吗?我们再看美国房产,它是不是永远涨?
这个也是之前很多专家忽悠买房人的一个国际“科学依据”。我们可以看出美国120年来房价的一个趋势,整体上来说,你可以说它涨,也可以说没怎么涨,看你如何看。它的涨幅基本上是和通货膨胀差不多,应该说是能跑赢通货膨胀,但扣掉通货膨胀之后也没有太多。过去120年,从1890年到2010年,这120年平均涨幅大概在3%左右,这期间的通货膨胀率大概在2.8%左右,所以高那么一点。
当然了,这是一个大的趋势,但是在其中我们也能看出来有几次特别大的涨幅。用10年作为时间段来看,有3次特别大的涨幅,10年之内累计涨幅超过百分之百。一个是38年到54年这一阶段,一个是69年到86年这一阶段,还有95年到2007年次贷危机前这个阶段。
第1个阶段大家都知道了,主要是二战带来的工业和消费的需求,刺激了房价。从43年到47年,这5年每年的涨幅平均都在17%左右,即使扣除了当年的通货膨胀,还超过10%。另外69年到86年也是大牛市,平均每年涨在11%。这个阶段为什么涨我不是特别清楚,然后95到2007年这一阶段我们是知道的,这是美国爆发次贷危机之前的这段时间,从99年到05年这段时间,平均每年涨11%,扣除了通货膨胀还有8%,也是一个大牛市。
这说明美国房地产长期来看,仅仅略高于通货膨胀率,就说可以跑赢通货膨胀率,但并不像有些专家讲的,房价就一直会拼命地往上涨的。但是在其中仍然有些波段它是会大涨的,所以我们抓住这种机会,就是非常好的一个时机,中国房地产未来是不是也是这样,在我们过去是不是也是一个大的波段?那如果我们按照美国来参照,我们就知道在中国它会有之前的大的这种增幅波段,也会有长期的停滞阶段。
近两年美国房地产市场从我观察到的,现在是整个房价都在下调。应该说2017~2018,美国房价的中位数还是再往上升了大概10%左右,但是19年基本上很多地方就开始出现平缓。我看他整个数据显示就2%~6%的增长,实际上我看到像在加州一些地方,基本上房价在往下略微的下降,在往下探。这里边可能有几个原因,一个就是利率的上调,另外还有经济的一些不确定性。当然加州和中国人现在钱出不去有关系,现在可能是投资移民也比较麻烦,然后钱出不去,所以现在去的人少,房价就开始往下探。
看一下我的一位朋友在美国做的几笔投资的情况,他特别有名,我就不说他叫什么了,反正他的几个投资案例应该说是金融危机后,是抄到底的。但我们看抄底的情况是什么样呢?
首先他觉得在美国投资不动产就两个地区最值,一个是纽约,一个是加州。所以他在这两个区总共投资了八个项目,有酒店、学校、写字楼、农场。其中最好的一个物业是纽约华尔街的某名企总部大楼,可以做会议做酒店,2010年6000万美金买的,每平方米大概是1万。现在估值差不多两个亿,涨幅三倍多一点,这算是非常好的。其他的除了酒店,都还在那闲着,有的看起来很美,比如一个大学校园,但买下来下一步如何运营就没这么简单。倒是投资一些位置好的酒店开始盈利了,成为好的资产。
我们看看,上面抄底时机恰好,即使上面那个华尔街大楼,在美国算是一个投资神话了,但是我们如果翻译到中国来看,如果2010年你6000万去买房子,现在肯定不只两个亿是吧?
所以不能用中国的逻辑投资美国的不动产,也不能用中国的神话去要求美国的不动产投资,完全不是一回事。
特别一些看起来很美的资产,如果不能马上开发用起来,因为美国这些政策法律什么特别多,放在那个地方还是挺花钱的。反倒是国内最不看好的酒店,倒是可以用来运营,有钱收,还相对不错的。
四、中国人买房为何不能像美国中介各为其主?下面我们就讲讲美国房地产的一些交易制度。美国房地产交易制度,它基本都是二手房,二手房的交易是在MLS这个系统内去交易,就不像中国的房地产买卖了。我们中国房产中介叫什么?“一手托两家,专捏软柿子”。而美国房地产交易相对来说比较公平,它基本上是单边代理。什么叫单边代理?就是买方有买方的经纪人,卖方有卖方的经纪人,然后在MLS这个体系下,买方经纪人负责买方,卖方经纪人专门去为卖方争取利益。什么叫MLS呢?Multiple?Listing?System,就是一个多边的利益分享体系,就相当于是房主把房子委托给卖方经纪人之后,卖方经纪人可以把这个房源放在整个系统里,然后买方经纪人都可以看到,然后,这边代理卖房人、那边代理买房人,他们就可以谈判交易。就说房源不像中国一样是中介的核心竞争力,房源都是公开的,放在他们的系统里面。所有经纪人只要一年交一点会费,都可以看到这个房源谁在卖,然后去找客人。
在这个体系下,卖方经纪人它的核心竞争力是什么?他如果帮你卖房子,他就要帮你把房子搞得很漂亮,比如说给你清洁卫生搞好,然后给你换些家具,他们经常会租各种各样的高档家具给你摆一屋,墙上挂上油画,就把你房子装修的很漂亮,还会给你印一些很精美的画册,然后去派发,再组织看楼。这是卖方经纪人的核心能力,核心工作。
买方经纪人基本上是帮买房人去选一个合适的房子,他的核心能力,就是帮买房人去出一个特别合适的价格。他还不像我们亲戚买房推出的买房砍价师,是靠现场去砍的。因为第一美国买房人和房主是不见面的,完全是靠买方经纪人和卖方经纪人在沟通,谈判也比较含蓄,写信说自己的情况,包括主要就是出价,相当于暗标。所以对买房经纪人特别考验,你如果价格判断不好,你多出了,你就对不起你的买房人。所以你要特别会判断房价,中间还要根据形势判断你的竞争对手,判断卖方的心理,判断你自己的条件,在那样的综合情况下,你怎么去报价,怎么去还价,这些都是非常重要的。
我们这次参加美国NAR年会,房地产互联网企业的一些老板,大大小小基本上都去了,代表团大概有个七八十人,大家都想把美国这套制度学回来,做MLS这个系统。
在这个系统下,首先对卖房人很好。因为他的房源,比如说在北京,如果平常房子交给链家,就只能链家的中介帮你卖,我爱我家就没办法帮你卖了,麦田也没办法帮你卖。但在MLS体系下,它这个房源一放出来之后,所有经纪人都可以看到这套房源,都可以找客户来买。其次对买房人来说也好。买房人选择房源的机会就大了,不像中国你还要跑到好几家都去看盘,就很麻烦。比如说小区有100套房,如果是有5个中介公司,每家只签了20套房,你到一个中介只能看20套房。相对来说就制造了一些人为的稀缺性,买房人可选择余地就变小,所以MLS这套体系是非常好的。如果成交之后,买方经纪人和卖方经纪人就共同来平分佣金,大家非常公平,各为其主,是一套非常好的体系和制度。
MLS这套东西能不能搬到中国来?在中国会面临各种各样的挑战,所以现在大家都在做试点,这套体系如果搬到中国来,对我们亲戚买房推出的买房砍价师就相对非常好,当房源相对来说是公开的时候,这时候就比拼谁的服务能力更强。对买房人来说,最强的服务能力,最核心最需要的服务能力还是砍价。
但是MLS这个系统,它的制度是建立在单边服务的基础上,买方有买房经纪人服务,卖方有卖方经纪人服务,除此之外,还是建立在一个社会文化的底层上。我们到美国最大的房地产公司KW,去和他们聊天,我们会问很多问题,会问得他们都一个个瞠目结舌。我们主要问经纪人要藏单怎么办?不跟买房的分钱怎么办?找到客户自己跳开卖方经纪人怎么办他们往往会一脸懵懂,WHY?为什么要这样呢?这就是底层的文化不同。我们即使个别公司分离出了卖方经纪人和买方经纪人,但为了成交,还是会往一起凑的,因为只有成交才能拿到佣金,蒙买房人是常有的事,才不管会不会有损买房人的利益呢。这个在他们看来都是奇事,你委托我服务,我还不为了你?怎么会出现这种问题?
所以我们当时在设计买房砍价师的模式的时候,我们虽然对标的就是美国的买方经纪人,但是我们最后决定不能拿这个佣金,因为拿佣金你一定会促使成交,你的目的一旦变成了只有促成交一件事,下面你能干什么就都顺理成章了。我们现在是以砍价的效果来付费,我帮你砍多少,多砍的部分我们再分享。这样砍价师的工作就瞄准在砍价上。不能够多砍,即使成交了也没有钱拿,所以他们目标是砍价,苦练的本领是砍价。一上场就是努力去砍价,而不是努力去促成成交。所以你从商业模式来决定他的这种工作行为的方式。
五、一套房780万买,翻新一下卖4500万,为什么?最后我们再聊一下比华利山庄那套4500万美金的房子。周边的房子大概是八九百万这么一个价格,为什么这套房子卖到4500万左右?我一直在研究为什么,这中间我也请教了很多人,实际上到现在也没有完全搞得太明白。大概的原因我了解是:
1、历史上的豪宅区首先,这套房子所在的片区为什么这么贵?从地图上看它离好莱坞比较近,相当于是洛杉矶旁边的一个小镇,后面有座山,总体来说它并不是一个特别好的地方。比如说离好莱坞近,那比它近的还有,靠山,那山脚下那边也还有很多房子。最后我问了很多中介半天,大概说它主要是历史上的豪宅区,就是说他本来就是一个豪宅区,这种有钱人聚集的地方,这种豪宅区的历史传统它可以延续下来,它就是一个传统豪宅区,这个是很重要的因素,所以它比旁边房价就可以高出很多,这是第一个原因。
2、设计和装修我们可以看到这栋房子旁边的正常价格,最贵的也就是2500万美金,我们从面积来看,它比其他正常800万的大概面积扩大到两三倍,因为它是一栋老房子把它拆倒重建,重建面积扩大了,按道理你只是别人价格的三倍左右是吧?你怎么会贵这么多呢?第二个原因可能就是它的设计,大家可以看出它那种现代风格,S型的立面。整个立面设计的很漂亮,非常现代很通透。
另外它还有个概念,就是跑车可以开到房间里去,房间里专门有一个跑车的展览收藏的展示中心。迪拜还是哪个豪宅的一个高层公寓,也是把车可以直接开上去,作为特别豪的这种标志。我前段时间帮广州一个顶豪的项目做策划。他们的设计师反正全世界最贵的几个房都是他设计的,也是这样的,设计一个可以把跑车直接开到自己的房间里去。所以第二个原因基本上就还是设计,它的设计和装修还是非常牛的。
3、营销手段上面说的我一直搞不懂这套房子为何值4500万美金,原因就是它未必真值。值不值那要看有没有这样的一个冤大头来接盘。就是说,我最后了解到,和当地几个资深中介去碰了一下,他们说这个房子现在是挂的价,并不代表值这个价。所以它这也是一种营销手段,和中国一样,也是挂这么贵,反正我就各方面都按照最豪华来做,等鱼上钩吧。因为它离好莱坞很近,好莱坞一些大牌明星,可能会碰到一个冤大头,就卖给他了。并不是说它一定要卖这个价格,它一定最后卖不到这个价格。所以也就部分解释了我怀疑的原因,否则你怎么都理解不了它为什么比周边的房子会高出这么多。
讲这个房子案例,我们的总结就是:中国在同一地段的房子的房价并没有拉开,可能会贵一点,贵个百分之几十,并不会像这样贵个几倍的概念。所以未来整个中国房价它的一些趋势,我们要看到,不一定和美国一样,但我们要看到它会有一些可变的趋势性的东西:第一个,它的房价和人群有关系,什么人在那住,什么样的人在那扎堆,它会导致一个房价,有名望人住的区,会有一个持续地攀升的这么一个过程,或者保持在一个高位。
另外是设计元素,设计得好了,也可以让房价涨很多。现在我们同样地段如果品质差不多了,好的设计最多可能就是好卖,并不会因此溢价这么高。
最后大家可以当成一个见闻看一看,这个房子是2016年780万买过来的。经过改建,翻修一下就变成4500万。它虽然最后成交未必是这么高,但它至少是拉高了好几倍。所以在那个片区有很多把这些老房子拿来重新推倒,重新装修,面积变得非常大,就做这种很现代的风格,然后吸引一些好莱坞的明星来买。我看了之后,就觉得这倒是一个好的投资机会。700多万一下变成4500万,都是美金,相当于在中国开发一个小区一样,所以我想这还是一个很好的投资机会。但是难点在于我们并不太了解好莱坞明星的一些生活方式,他们看中什么?他们喜欢什么?
以上根据蔡总在2019大咖讲座群里的录音整理,未经本人校对,有删节。
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