中位数是什么意思
前段时间作为中国代表团的一员参加了美国NAR的2019年会，在美国大概呆了将近半个月时间，看了一些房子，会见了一些业内人士，把这些感受给大家即时分享一下。
一、美国房子中位数23万美元，你能想到吗？美国房价的中位数是多少呢？23万。23万是什么概念？你千万别换算成人民币乘以7，因为美国人赚的就是美金，他们赚美金和我们赚人民币的水平差不多。
我同学小孩在硅谷工作，来看我，我问她一年能拿二十万美金吗？她说差不多。她大学是在加州的一个工科院校上的，不是斯坦福这样的。这是什么概念？就相当于她大学毕业刚工作一年，她的收入相当于可以买美国的普通房，就中位数23万美金这么一套房子。当然硅谷的房子没这么低。
什么叫中位数？中国的房价讲均价，房价总价值除以面积得出来的是均价。任总一直说用均价不合理，要用中位数和美国比。中位数是按顺序排列的一组数据中，居于中间位置的数。也就是在一组数据中，有一半的数据比中位数大，有一半的数据比中位数小。房价中位数即处在中间位置的房价。一比我们就知道中国的房价是不是高了。还有，他们的都是有地的别墅。
因为每个地方不一样，我们看看美国大部分州的典型房产，大概是什么样，二三十万是不是太差了？
这是比较典型的加州房子，挂牌价54万左右。有三个车库和游泳池的五居室住宅，独立的餐厅和客厅，厨房还装有花岗岩台面和白色橱柜。
这是佛罗里达州的房子，挂牌价30万左右，186平的错层式，三个卧室全部经过翻新，配有全新的窗户和地毯。社区提供游泳池、健身会所、球场和游乐场。
这是大家比较熟悉的得克萨斯州的房子，挂牌价28万左右，建于2004年，158平，属于联排别墅，配有两个车库，社区居民还可以免费使用社区公共游泳池。
二、美国居住成本有多高？大部分美国人的房屋价格，相对于他们的收入来说，是不高的，不像中国房价和自己的收入差距这么大，这里边什么原因呢？
我觉得很大的原因在于他们的居住成本比较高，就说有的人可以买得起很贵的房子，但是一算上房产税，算上维修等各种各样的成本很高，买得起还不一定住得起。
比如说加州它的房产税在美国是偏低的，大概在1.5%左右，如果你去买一个100万美金的房子，房产税一年大概就是1.5万，再加上维修等其他费用，一年差不多就要2万美金。折合人民币大概是14万，如果收入低的话，基本上把一个人一年的收入就给吃掉了。
养房成本是怎么构成的呢？基本上就是有房产税、水电费、房主保险，因为都是独立的房子，还有空调及供暖系统维护，排水管清洁及维护，另外由于美国人工很贵，房屋清洁、庭院整理、地毯清洗和压力冲洗都是一笔不小的开销。
所以我认为可能是这些养护成本比较高，所以导致美国房产相当于有一个持有成本在这拖着，整体上美国人有的有钱，也并不一定会去买很贵的房子，所以房价很难有很大的飙升。有个中介以为我要买房，就给我做了这样的建议：
看了这个计划，还真是的，我如果花750万在美国买房，可能还真舍不得一年交出去近10万美金出去，这就是国内一个经理阶层的收入呀。
三、美国房价永远涨吗？我们再看美国房产，它是不是永远涨？
这个也是之前很多专家忽悠买房人的一个国际“科学依据”。我们可以看出美国120年来房价的一个趋势，整体上来说，你可以说它涨，也可以说没怎么涨，看你如何看。它的涨幅基本上是和通货膨胀差不多，应该说是能跑赢通货膨胀，但扣掉通货膨胀之后也没有太多。过去120年，从1890年到2010年，这120年平均涨幅大概在3%左右，这期间的通货膨胀率大概在2.8%左右，所以高那么一点。
当然了，这是一个大的趋势，但是在其中我们也能看出来有几次特别大的涨幅。用10年作为时间段来看，有3次特别大的涨幅，10年之内累计涨幅超过百分之百。一个是38年到54年这一阶段，一个是69年到86年这一阶段，还有95年到2007年次贷危机前这个阶段。
第1个阶段大家都知道了，主要是二战带来的工业和消费的需求，刺激了房价。从43年到47年，这5年每年的涨幅平均都在17%左右，即使扣除了当年的通货膨胀，还超过10%。另外69年到86年也是大牛市，平均每年涨在11%。这个阶段为什么涨我不是特别清楚，然后95到2007年这一阶段我们是知道的，这是美国爆发次贷危机之前的这段时间，从99年到05年这段时间，平均每年涨11%，扣除了通货膨胀还有8%，也是一个大牛市。
这说明美国房地产长期来看，仅仅略高于通货膨胀率，就说可以跑赢通货膨胀率，但并不像有些专家讲的，房价就一直会拼命地往上涨的。但是在其中仍然有些波段它是会大涨的，所以我们抓住这种机会，就是非常好的一个时机，中国房地产未来是不是也是这样，在我们过去是不是也是一个大的波段？那如果我们按照美国来参照，我们就知道在中国它会有之前的大的这种增幅波段，也会有长期的停滞阶段。
近两年美国房地产市场从我观察到的，现在是整个房价都在下调。应该说2017~2018，美国房价的中位数还是再往上升了大概10%左右，但是19年基本上很多地方就开始出现平缓。我看他整个数据显示就2%~6%的增长，实际上我看到像在加州一些地方，基本上房价在往下略微的下降，在往下探。这里边可能有几个原因，一个就是利率的上调，另外还有经济的一些不确定性。当然加州和中国人现在钱出不去有关系，现在可能是投资移民也比较麻烦，然后钱出不去，所以现在去的人少，房价就开始往下探。
看一下我的一位朋友在美国做的几笔投资的情况，他特别有名，我就不说他叫什么了，反正他的几个投资案例应该说是金融危机后，是抄到底的。但我们看抄底的情况是什么样呢？
首先他觉得在美国投资不动产就两个地区最值，一个是纽约，一个是加州。所以他在这两个区总共投资了八个项目，有酒店、学校、写字楼、农场。其中最好的一个物业是纽约华尔街的某名企总部大楼，可以做会议做酒店，2010年6000万美金买的，每平方米大概是1万。现在估值差不多两个亿，涨幅三倍多一点，这算是非常好的。其他的除了酒店，都还在那闲着，有的看起来很美，比如一个大学校园，但买下来下一步如何运营就没这么简单。倒是投资一些位置好的酒店开始盈利了，成为好的资产。
我们看看，上面抄底时机恰好，即使上面那个华尔街大楼，在美国算是一个投资神话了，但是我们如果翻译到中国来看，如果2010年你6000万去买房子，现在肯定不只两个亿是吧？
所以不能用中国的逻辑投资美国的不动产，也不能用中国的神话去要求美国的不动产投资，完全不是一回事。
特别一些看起来很美的资产，如果不能马上开发用起来，因为美国这些政策法律什么特别多，放在那个地方还是挺花钱的。反倒是国内最不看好的酒店，倒是可以用来运营，有钱收，还相对不错的。
四、中国人买房为何不能像美国中介各为其主？下面我们就讲讲美国房地产的一些交易制度。美国房地产交易制度，它基本都是二手房，二手房的交易是在MLS这个系统内去交易，就不像中国的房地产买卖了。我们中国房产中介叫什么？“一手托两家，专捏软柿子”。而美国房地产交易相对来说比较公平，它基本上是单边代理。什么叫单边代理？就是买方有买方的经纪人，卖方有卖方的经纪人，然后在MLS这个体系下，买方经纪人负责买方，卖方经纪人专门去为卖方争取利益。什么叫MLS呢？Multiple?Listing?System，就是一个多边的利益分享体系，就相当于是房主把房子委托给卖方经纪人之后，卖方经纪人可以把这个房源放在整个系统里，然后买方经纪人都可以看到，然后，这边代理卖房人、那边代理买房人，他们就可以谈判交易。就说房源不像中国一样是中介的核心竞争力，房源都是公开的，放在他们的系统里面。所有经纪人只要一年交一点会费，都可以看到这个房源谁在卖，然后去找客人。
在这个体系下，卖方经纪人它的核心竞争力是什么？他如果帮你卖房子，他就要帮你把房子搞得很漂亮，比如说给你清洁卫生搞好，然后给你换些家具，他们经常会租各种各样的高档家具给你摆一屋，墙上挂上油画，就把你房子装修的很漂亮，还会给你印一些很精美的画册，然后去派发，再组织看楼。这是卖方经纪人的核心能力，核心工作。
买方经纪人基本上是帮买房人去选一个合适的房子，他的核心能力，就是帮买房人去出一个特别合适的价格。他还不像我们亲戚买房推出的买房砍价师，是靠现场去砍的。因为第一美国买房人和房主是不见面的，完全是靠买方经纪人和卖方经纪人在沟通，谈判也比较含蓄，写信说自己的情况，包括主要就是出价，相当于暗标。所以对买房经纪人特别考验，你如果价格判断不好，你多出了，你就对不起你的买房人。所以你要特别会判断房价，中间还要根据形势判断你的竞争对手，判断卖方的心理，判断你自己的条件，在那样的综合情况下，你怎么去报价，怎么去还价，这些都是非常重要的。
我们这次参加美国NAR年会，房地产互联网企业的一些老板，大大小小基本上都去了，代表团大概有个七八十人，大家都想把美国这套制度学回来，做MLS这个系统。
在这个系统下，首先对卖房人很好。因为他的房源，比如说在北京，如果平常房子交给链家，就只能链家的中介帮你卖，我爱我家就没办法帮你卖了，麦田也没办法帮你卖。但在MLS体系下，它这个房源一放出来之后，所有经纪人都可以看到这套房源，都可以找客户来买。其次对买房人来说也好。买房人选择房源的机会就大了，不像中国你还要跑到好几家都去看盘，就很麻烦。比如说小区有100套房，如果是有5个中介公司，每家只签了20套房，你到一个中介只能看20套房。相对来说就制造了一些人为的稀缺性，买房人可选择余地就变小，所以MLS这套体系是非常好的。如果成交之后，买方经纪人和卖方经纪人就共同来平分佣金，大家非常公平，各为其主，是一套非常好的体系和制度。
MLS这套东西能不能搬到中国来？在中国会面临各种各样的挑战，所以现在大家都在做试点，这套体系如果搬到中国来，对我们亲戚买房推出的买房砍价师就相对非常好，当房源相对来说是公开的时候，这时候就比拼谁的服务能力更强。对买房人来说，最强的服务能力，最核心最需要的服务能力还是砍价。
但是MLS这个系统，它的制度是建立在单边服务的基础上，买方有买房经纪人服务，卖方有卖方经纪人服务，除此之外，还是建立在一个社会文化的底层上。我们到美国最大的房地产公司KW，去和他们聊天，我们会问很多问题，会问得他们都一个个瞠目结舌。我们主要问经纪人要藏单怎么办？不跟买房的分钱怎么办？找到客户自己跳开卖方经纪人怎么办他们往往会一脸懵懂，WHY？为什么要这样呢？这就是底层的文化不同。我们即使个别公司分离出了卖方经纪人和买方经纪人，但为了成交，还是会往一起凑的，因为只有成交才能拿到佣金，蒙买房人是常有的事，才不管会不会有损买房人的利益呢。这个在他们看来都是奇事，你委托我服务，我还不为了你？怎么会出现这种问题？
所以我们当时在设计买房砍价师的模式的时候，我们虽然对标的就是美国的买方经纪人，但是我们最后决定不能拿这个佣金，因为拿佣金你一定会促使成交，你的目的一旦变成了只有促成交一件事，下面你能干什么就都顺理成章了。我们现在是以砍价的效果来付费，我帮你砍多少，多砍的部分我们再分享。这样砍价师的工作就瞄准在砍价上。不能够多砍，即使成交了也没有钱拿，所以他们目标是砍价，苦练的本领是砍价。一上场就是努力去砍价，而不是努力去促成成交。所以你从商业模式来决定他的这种工作行为的方式。
五、一套房780万买，翻新一下卖4500万，为什么？最后我们再聊一下比华利山庄那套4500万美金的房子。周边的房子大概是八九百万这么一个价格，为什么这套房子卖到4500万左右？我一直在研究为什么，这中间我也请教了很多人，实际上到现在也没有完全搞得太明白。大概的原因我了解是：
1、历史上的豪宅区首先，这套房子所在的片区为什么这么贵？从地图上看它离好莱坞比较近，相当于是洛杉矶旁边的一个小镇，后面有座山，总体来说它并不是一个特别好的地方。比如说离好莱坞近，那比它近的还有，靠山，那山脚下那边也还有很多房子。最后我问了很多中介半天，大概说它主要是历史上的豪宅区，就是说他本来就是一个豪宅区，这种有钱人聚集的地方，这种豪宅区的历史传统它可以延续下来，它就是一个传统豪宅区，这个是很重要的因素，所以它比旁边房价就可以高出很多，这是第一个原因。
2、设计和装修我们可以看到这栋房子旁边的正常价格，最贵的也就是2500万美金，我们从面积来看，它比其他正常800万的大概面积扩大到两三倍，因为它是一栋老房子把它拆倒重建，重建面积扩大了，按道理你只是别人价格的三倍左右是吧？你怎么会贵这么多呢？第二个原因可能就是它的设计，大家可以看出它那种现代风格，S型的立面。整个立面设计的很漂亮，非常现代很通透。
另外它还有个概念，就是跑车可以开到房间里去，房间里专门有一个跑车的展览收藏的展示中心。迪拜还是哪个豪宅的一个高层公寓，也是把车可以直接开上去，作为特别豪的这种标志。我前段时间帮广州一个顶豪的项目做策划。他们的设计师反正全世界最贵的几个房都是他设计的，也是这样的，设计一个可以把跑车直接开到自己的房间里去。所以第二个原因基本上就还是设计，它的设计和装修还是非常牛的。
3、营销手段上面说的我一直搞不懂这套房子为何值4500万美金，原因就是它未必真值。值不值那要看有没有这样的一个冤大头来接盘。就是说，我最后了解到，和当地几个资深中介去碰了一下，他们说这个房子现在是挂的价，并不代表值这个价。所以它这也是一种营销手段，和中国一样，也是挂这么贵，反正我就各方面都按照最豪华来做，等鱼上钩吧。因为它离好莱坞很近，好莱坞一些大牌明星，可能会碰到一个冤大头，就卖给他了。并不是说它一定要卖这个价格，它一定最后卖不到这个价格。所以也就部分解释了我怀疑的原因，否则你怎么都理解不了它为什么比周边的房子会高出这么多。
讲这个房子案例，我们的总结就是：中国在同一地段的房子的房价并没有拉开，可能会贵一点，贵个百分之几十，并不会像这样贵个几倍的概念。所以未来整个中国房价它的一些趋势，我们要看到，不一定和美国一样，但我们要看到它会有一些可变的趋势性的东西：第一个，它的房价和人群有关系，什么人在那住，什么样的人在那扎堆，它会导致一个房价，有名望人住的区，会有一个持续地攀升的这么一个过程，或者保持在一个高位。
另外是设计元素，设计得好了，也可以让房价涨很多。现在我们同样地段如果品质差不多了，好的设计最多可能就是好卖，并不会因此溢价这么高。
最后大家可以当成一个见闻看一看，这个房子是2016年780万买过来的。经过改建，翻修一下就变成4500万。它虽然最后成交未必是这么高，但它至少是拉高了好几倍。所以在那个片区有很多把这些老房子拿来重新推倒，重新装修，面积变得非常大，就做这种很现代的风格，然后吸引一些好莱坞的明星来买。我看了之后，就觉得这倒是一个好的投资机会。700多万一下变成4500万，都是美金，相当于在中国开发一个小区一样，所以我想这还是一个很好的投资机会。但是难点在于我们并不太了解好莱坞明星的一些生活方式，他们看中什么？他们喜欢什么？
以上根据蔡总在2019大咖讲座群里的录音整理，未经本人校对，有删节。
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